L’immobilier ancien, un marché dynamique de défiscalisation

Source Médoa Citywire – le

Par Marcelina Stark (en photo), directrice générale associée d’Angelys Group

Tous les spécialistes de l’immobilier ancien s’accordent pour dire que 2021 fut une nouvelle année record pour ce marché. Les récents chiffres de Notaires de France attestent cet engouement pour le bâti ancien avec 1,2 million de transactions sur l’année écoulée, soit + 9,9% par rapport à 2020. Les élections présidentielles de 2022 n’ont pas entravé le fort attrait des investisseurs pour ces biens d’exception idéalement situés, la demande étant toujours bien supérieure à l’offre. De plus, l’immobilier ancien est devenu le nouveau marché de la défiscalisation pour les investisseurs. État des lieux de ce marché qui semble être préservé et soutenu grâce aux dispositifs fiscaux visant à redynamiser les cœurs de ville français.

Les acteurs de l’immobilier ancien sont unanimes : le Covid-19 a boosté le marché. Les périodes de confinement, extrêmement douloureuses pour les citadins en particulier, ont changé les attentes des ménages.  Aujourd’hui, 79% des Franciliens souhaitent s’extraire de leur appartement urbain. Les Français recherchent des maisons ou des appartements avec «extérieur» en province, surtout dans des régions ensoleillées de l’Hexagone, dans des villes de taille humaine ou en campagne. D’ailleurs, l’expérience du télétravail n’a fait qu’accélérer cette dynamique, la nécessité de vivre près de son lieu de travail n’étant plus incontournable. Les Français imaginent leur logement autrement, d’où un périmètre de recherche plus large. Si l’on prend l’exemple des Parisiens, seuls 7% d’entre eux acceptaient de vivre en dehors de la capitale. Ils sont 13% aujourd’hui. Ils s’orientent vers des départements proches comme l’Eure ou l’Eure-et-Loir ou des destinations facilement et rapidement accessibles avec le TGV comme Bordeaux, Lyon, Lille, Nantes….

Un dynamisme qui s’installe

Indicateur important qui illustre la solidité du marché : le délai de vente se réduit depuis quelques années. Le délai moyen de vente d’un bien immobilier est de 64 jours (53 pour un appartement et 78 jours pour une maison). Or, ces deux dernières années, dans certaines villes moyennes comme Angers, Brest, Limoges, Nîmes ou Reims, ce délai a été divisé par deux, en particulier pour les ventes des deux-pièces et trois-pièces. Quid des prix de vente ? Du fait de son dynamisme, le marché de l’immobilier ancien est impacté par les conséquences de la loi de l’offre et de la demande. Ainsi, en un an, les prix de l’immobilier ancien ont augmenté de 5,9%, en particulier pour les maisons. Le prix de l’immobilier ancien a atteint, en moyenne, 3.673 euros par m2, maisons et appartements confondus. Cette hausse des prix clairement identifiée, a toutefois été très tempérée par la remontée des taux de crédit immobilier. Ils restent encore très favorables (0,85% sur 15 ans ; 1,04% sur 20 ans ; 1,28% sur 25 ans) et leur variation n’est pas significative. L’achat d’un bien immobilier pour une résidence principale ou pour un investissement locatif reste une motivation forte. D’ailleurs, un chiffre récent révèle que l’investissement immobilier locatif a progressé ces deux dernières années de 5,4%. En plus de se constituer un patrimoine, financé totalement ou partiellement par les loyers perçus, les investisseurs misent sur la potentielle plus-value à la revente pour maximiser les effets bénéfiques de leur opération et envisager sereinement leur avenir.

Rénover l’ancien pour réduire ses impôts

L’attractivité fiscale recherchée par les investisseurs est, sans nul doute, à l’origine de l’augmentation des ventes de biens anciens rénovés et mis en location. Revenons sur les trois dispositifs fiscaux principaux. La loi Malraux votée en 1962 pour renforcer la protection du Patrimoine historique français offre aux investisseurs achetant un logement dans un immeuble de caractère à rénover et le louant pendant 9 ans, la possibilité de déduire jusqu’à 30% du montant des travaux de rénovation (plafonnés à 400.000 euros), hors plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an.

Le dispositif Monument Historique, l’un des plus avantageux pour les contribuables les plus fortement fiscalisés, date de 1913. Sa vocation : favoriser la restauration des biens d’une grande valeur historique et architecturale. Un investisseur faisant l’acquisition d’un bien classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques et s’engageant à le conserver pendant 15 ans, peut déduire de ses revenus imposables la totalité du montant des travaux de restauration, d’entretien et de réparation ainsi que les intérêts d’emprunt, sans plafonnement des revenus globaux.

Le dispositif d’investissement en déficit foncier est particulièrement intéressant pour les multi-investisseurs souhaitant défiscaliser leurs revenus de leur patrimoine locatif. Ainsi, si les revenus fonciers sont supérieurs aux charges locatives, les propriétaires ayant déjà des revenus locatifs et réalisent des travaux de rénovation, peuvent déduire de leur revenu foncier, la totalité du montant des travaux. Sur leur revenu global, une déduction de 10.700 euros par an s’applique également.

Le recours à un spécialiste du secteur

A l’instar de nombreux investissements financiers ou immobiliers, investir dans l’immobilier ancien ne s’improvise pas. Depuis la recherche foncière jusqu’à la défiscalisation en passant par la phase de restauration, l’Ancien est un marché exigeant qui a ses règles. Ainsi, un expert dans ce domaine s’identifie par sa capacité à offrir aux investisseurs une palette de biens en zones protégées et sauvegardées garantissant un patrimoine remarquable. Une offre foncière qui suppose d’entretenir des liens de confiance avec différentes municipalités sur tout le territoire. Les investisseurs doivent également être très attentifs à l’expérience du spécialiste dans des travaux de réhabilitation de bâtis anciens. Il s’agit de restaurations pointues, très encadrées par les Architectes des bâtiments de France, vigilants sur le respect de la valeur historique et les éléments remarquables. Enfin, la palette des dispositifs fiscaux proposés ainsi que la solidité des garanties (parfait achèvement, biennale, décennale, dommage ouvrage, garantie fiscale et juridique, de première mise en location, de bon achèvement des travaux dans les délais prévus et garantie de bonne exécution) sont des critères essentiels avant toute prise de décision.