Déficit Foncier.
Déduction fiscale
Principe et conditions.
Le propriétaire bailleur d’un immeuble dont le revenu foncier est bénéficiaire (charges inférieures au revenu locatif) , peut, sous certaines conditions et limites, imputer une charge dite de travaux de rénovation, permettant d’annuler tout ou partie de son bénéfice taxable. Après cette première imputation, le solde du déficit généré peut être déduit son revenu global imposable sous certaines limites et conditions. Enfin, le reste des charges non utilisées fiscalement se reportera sur les futurs bénéfices fonciers, pendant 10 ans maximum.
Ce régime concerne essentiellement les revenus d’immeubles d’habitation. Les immeubles doivent être destinés à la location nue.
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global est définitivement acquise à condition que le propriétaire maintienne l’affectation du bien à la location nue jusqu’au 31 décembre de la 3éme année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.
Charges et dépenses déductibles.
Les charges de droit commun : travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, les primes d’assurance, les frais de gérance, syndic, concierge, les intérêts, frais d’assurance et de garantie des emprunts contractés pour l’acquisition et les travaux. Les travaux d’amélioration ne sont déductibles que pour les locaux d’habitation.
Règles d'imputation.
Les charges foncières s’imputent sur les revenus fonciers l’année de décaissement desdites charges. Le déficit foncier éventuellement constaté est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € (21 400 € sous certaines conditions restrictives). L’excédent de déficit foncier non imputé est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur le revenu foncier. Ce régime fiscal n’est pas pris en compte dans le cadre du plafonnement des avantages fiscaux (10 000 € actuellement).
Avantage fiscal – Taux de réduction d'impôts.
L’ avantage fiscal est directement lié à la tranche marginale d’imposition (de 11 % à 49%) du client augmenté de l’économie des prélèvements sociaux (17,2 %). Plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée meilleur sera l’avantage fiscal.
